Dortmund und Essen: Wohnungen verlieren in 10 Jahren bis zu 26 Prozent an Wert, Mieten sinken um bis zu 10 Prozent

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Verschuldung, hohe Arbeitslosigkeit und sinkende Einwohnerzahlen - das alles sind Folgen des immer noch anhaltenden Strukturwandels, mit dem sowohl Essen als auch Dortmund in den vergangenen Jahrzehnten zu kämpfen hatten. Auch der Wohnungsmarkt blieb davon nicht verschont. So kosten aktuell Eigentumswohnungen in Essen im Mittel 1.000 Euro und in Dortmund 1.105 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2004 ist das ein Wertverlust von 26 beziehungsweise 24 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle 10-Jahresvergleich von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale.

Vor 10 Jahren mussten Wohnungskäufer für den Quadratmeter noch deutlich mehr bezahlen: In Dortmund waren es 1.457 Euro und in Essen 1.357 Euro. Betrachtet man zusätzlich die Inflation über denselben Zeitraum, wird der Wertverfall noch prägnanter: Während die Kaufpreise für Wohnungen in Dortmund und Essen seit 2004 stark gefallen sind, gingen die Lebenserhaltungskosten um 20 Prozent nach oben.

Trendwende rückt näher

Zwar ist in Dortmund und Essen nach wie vor der Strukturwandel zu spüren, doch beide Städte befinden sich wieder im Aufwind. Dortmund entwickelt sich zu einem attraktiven Universitäts- und Forschungsstandort, Essen zu einem bedeutenden Dienstleistungszentrum. "Die Investitionen beider Städte in Kultur, Umwelt und die Infrastruktur sorgen für zunehmende Beliebtheit. Hinzu kommen die aktuell sehr niedrigen Zinsen für Wohnbaukredite, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum angekurbelt wird und langfristig auch die Preise wieder nach oben gehen werden", ist sich Carsten Schlabritz, CEO der Immowelt AG, sicher. Dieser Trend spiegelt sich auch in der Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre wieder. Nachdem von 2004 bis 2009 die Preiskurve steil nach unten zeigte, flacht sie seitdem spürbar ab. In Dortmund kletterten die Preise von 2009 bis 2014 sogar wieder um 3 Prozent nach oben.

Süden hui, Norden pfui

Obwohl der Sinkflug des Wohnungsmarktes langsam gestoppt scheint, sind die Auswirkungen aus der Vergangenheit noch immer spürbar. Trotz einiger ambitionierter Bauvorhaben dominieren in manchen der nördlichen Bezirke beider Revierstädte hoher Leerstand und heruntergekommene Zechenwohnungen das Straßenbild. Große Neubauprojekte wie im Essener Universitätsviertel oder am Altendorfer Niederfeldsee haben aber das Potential, für eine Kehrtwende zu sorgen.

Komplett anders sieht es hingegen im Süden beider Städte aus: Hier stehen die Wohnungskäufer Schlange - die Nachfrage übersteigt das Angebot. In Essen sind Immobilien in Bestlagen wie zum Beispiel Werden, Rüttenscheid und auf der Ruhrhalbinsel äußerst beliebt. Auch hochwertige Neubauprojekte entlang des Baldeneysees trieben die Preise in den letzten Jahren nach oben. Gleiches gilt für Dortmund. Besonders der Bezirk Aplerbeck direkt am künstlich angelegten Phoenixsee reifte zu einer exquisiten Wohngegend mit zahlreichen Neubauprojekten.

Mieten ziehen wieder an

Die Mietpreisentwicklung verlief in beiden Städten analog zueinander. Vor 10 Jahren kostete sowohl in Essen als auch in Dortmund eine Mietwohnung 6,30 Euro pro Quadratmeter. In den darauffolgenden 5 Jahren fielen die Preise in Dortmund um 17 und in Essen um 11 Prozent. Die sinkenden Bevölkerungszahlen verbunden mit einer hohen Arbeitslosigkeit von 12 bis 13 Prozent sind zum Teil verantwortlich dafür. Dabei gilt, genauso wie bei den Kaufpreisen, dass die Preisschere zwischen Nord und Süd immer weiter aufging.

Seit 2009 erholen sich die Mieten aber wieder. Mit mittleren Quadratmeterpreisen von 6,20 Euro sind sie in Essen fast (-2 Prozent) wieder auf dem Niveau von vor 10 Jahren angekommen. Auch in Dortmund zeichnet sich ein deutlicher Aufschwung ab, die Mieten von 5,70 Euro pro Quadratmeter sind aber immer noch 10 Prozent günstiger als 2004. Grund für die Anstiege in den letzten 5 Jahren sind hauptsächlich die verschiedenen Neubauprojekte besonders im Süden beider Städte.

München, Frankfurt und Hamburg am teuersten

Im Ranking der 14 größten deutschen Städte sind in Dortmund und Essen Eigentumswohnungen am günstigsten. Bei den Mieten werden sie nur von Leipzig mit 5,40 Euro pro Quadratmeter unterboten. Von einem Preisniveau, wie es in den beiden Ruhrpott-Städten vorherrscht, können Bewohner anderer Städte nur träumen. So ist München die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt mit mittleren Kaufpreisen von 5.192 Euro und Mieten von 14,30 Euro pro Quadratmeter. Allein in den letzten fünf Jahren kletterten die Kaufpreise um satte 74 Prozent nach oben. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt am Main (3.444 Euro/12,50 Euro) und Hamburg (3.335 Euro/10,40 Euro).

Quelle: Immowelt AG (ots)