Zoff um Neubau, Mieten und Förderung – das steckt im Koalitionspapier

Gerald Hörhan (2025) Bild: Investmentpunk Academy GmbH Fotograf: Investmentpunk Academy GmbH

Neubauoffensive, vereinfachte KfW-Förderung, Reform des Gebäudeenergiegesetzes – was die Ampel-Koalition jetzt plant, könnte die Bau- und Immobilienbranche kräftig durchschütteln. Positiv: Ein bundesweiter Mietendeckel ist vom Tisch, energetische Auflagen sollen entschärft werden. Doch bei genauerem Hinsehen bleiben viele Probleme ungelöst.

Wohnraum bleibt weiterhin knapp. Starke Zuwanderung trifft auf stockenden Neubau, die Mieten steigen weiter. Je mehr die Politik sinnlos reguliert, desto mehr wird Wohnen zum Luxusgut. Hier erfahren Sie, was die neuen Maßnahmen für Bauherren, Mieter und Investoren bedeuten und warum trotz guter Ansätze die Wohnungsnot nicht gelöst wird.

Positive Entwicklungen für den Immobilienmarkt

Das Koalitionspapier sieht einige Pläne für den Immobilienmarkt vor, die für Investoren positiv sind. Dazu gehört eine Reform, womöglich sogar die Abschaffung des Gebäudeenergiegesetzes, das immer wieder für Verunsicherung gesorgt hat. Darüber hinaus gibt es Hinweise, dass der Effizienzhaus-55-Standard wieder förderfähig werden könnte. Eine entsprechende frühere Förderung sah eine Kostenübernahme von 15 Prozent der Baukosten vor, was eine enorme Erleichterung beim Hausbau darstellte.

Hinzu kommen einige Aspekte, die allein deshalb positiv sind, weil sie nicht verändert wurden. Dazu gehört der Verzicht auf eine flächendeckende Mietendeckelung und das Festhalten an einem steuerfreien Immobilienverkauf zehn Jahre nach deren Erwerb. Auch die Grundsteuer soll weiterhin vom Mieter getragen werden.

Steuerliche Anreize für Investoren

Neben den positiven Aspekten gibt das Koalitionspapier Ausblick auf einige steuerliche Anreize für Anleger. So sind Entlastungen für diejenigen Vermieter geplant, die Wohnraum günstig zur Verfügung stellen. Zudem soll die Bildung von Wohneigentum zur Selbstnutzung gefördert werden.

Die Körperschaftsteuer wird voraussichtlich von 15,83 auf 13,83 Prozent gesenkt. Davon profitieren insbesondere vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften und Handelsgesellschaften.

Besorgniserregende Aussichten für den Immobilienmarkt

Doch nicht jeder Aspekt des Koalitionspapiers ist für Investoren ein Grund zur Freude; stattdessen gibt es auch einige besorgniserregende Pläne. So sollen Aufteilungsverbote und -limitierungen fortgeführt werden. Dabei handelt es sich um politisch motivierte Vorschriften zum Immobilienverkauf; beispielsweise dürfen in Berlin Wohneinheiten ausschließlich an Mieter verkauft werden. Dies führt dazu, dass Mehrfamilienhäuser in solchen Regionen mit einem Abschlag versehen werden, wohingegen Eigentumswohnungen hoch im Kurs stehen.

Auch von der Mietpreisbremse möchte die Koalition nicht abrücken, ganz im Gegenteil sollen Beschränkungen künftig für zwei oder sogar vier Jahre gelten. Hinzu kommt, dass Kurzzeitvermietungen und die Vermietung von möblierten Objekten strenger reglementiert werden sollen, und auch Indexmieten, also die automatische Mietpreisanpassung abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex, werden erschwert.

Prognosen für zukünftige Entwicklungen

Es stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienbranche in den nächsten Jahren entwickeln wird. Die Maßnahmen, die im Koalitionspapier festgehalten wurden, werden voraussichtlich dafür sorgen, dass die Wohnraumknappheit weiter zunimmt. Davon werden insbesondere die Metropolen betroffen sein, in denen starke Zuwanderung für kontinuierlich steigende Mieten und Kaufpreise sorgt.

Infolgedessen wird Wohnraum zunehmend zu einem Luxusgut werden. Entsprechende Entwicklungen sind bereits in vielen Ländern in Europa und in den USA zu beobachten. Hinzu kommt, dass kleinere Investoren künftig von großen Konzernen verdrängt werden. Sie verfügen über deutlich mehr Ressourcen und können deshalb flexibler auf Marktschwankungen reagieren.

Vielversprechende Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnraumknappheit

Um die Wohnraumknappheit zu besiegen, gibt es nur eine Option: Neuer Wohnraum muss geschaffen werden. Dafür sind vor allem strukturelle Veränderungen nötig. Baugenehmigungen sollten zügiger erteilt und Bauvorschriften vereinfacht werden. Außerdem gilt es, zeitnah neues Bauland auszuweisen, Normen und Standards zu reduzieren und attraktive Förderprogramme einzurichten.

Problematisch ist dabei aber auch, dass sich viele Bauunternehmen aufgrund der schlechten Auftragslage stärker auf öffentliche Projekte konzentriert haben. Neben dem Bürokratieabbau müssten also auch Wege gefunden werden, damit genug Anbieter für den Wohnungsbau zur Verfügung stehen.

Fazit

Wohnraum fehlt nicht nur in München, Hamburg und Co, sondern nahezu überall. Die Politik trägt durch hohe bürokratische Vorschriften ihren Teil dazu bei. Auch im Koalitionspapier ist keine Abkehr von diesem Trend zu sehen. Dementsprechend ist in naher Zukunft nicht mit einer Erleichterung der Situation zu rechnen.

Quelle: Investmentpunk Academy GmbH (ots)