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Rückbau in Mietwohnungen: Müssen Einbauten wieder raus?

Archivmeldung vom 31.08.2012

Bitte beachten Sie, dass die Meldung den Stand der Dinge zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung am 31.08.2012 wiedergibt. Eventuelle in der Zwischenzeit veränderte Sachverhalte bleiben daher unberücksichtigt.

Freigeschaltet durch Thorsten Schmitt
Bild: D.A.S. Rechtsschutzversicherung
Bild: D.A.S. Rechtsschutzversicherung

Ob loftartige Atmosphäre ohne trennende Wände oder ausreichend Zimmer für Büro, Kinder und Gäste – um ihren Traum vom Wohnen verwirklichen zu können, nehmen Mieter oft zahlreiche Modernisierungen vor. Das gilt auch für die Gestaltung von Gärten durch Gartenteich, Fliederstrauch oder Obstbaum. Doch was passiert mit all den Um- und Einbauten, wenn ein Auszug bevorsteht? Welche Rechte, aber auch welche Pflichten Mieter bei eigenständigen Modernisierungen zu beachten haben, fasst die D.A.S. Rechtsschutzversicherung zusammen.

Gemäß dem britischen Motto „My home is my castle“ möchten viele Mieter ihr Haus, ihre Wohnung oder den Garten verschönern und umgestalten. Wichtig dabei: die Absprache mit dem Vermieter. „Denn auf eigene Faust geplante Veränderungen der Wohnsubstanz sind beim Auszug oft mit großem Ärger und Kosten verbunden“, warnt Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Modernisierung mit oder ohne Okay des Vermieters?

Veränderungen in der Wohnung, die unter den sogenannten „vertragsgemäßen Gebrauch“ fallen, bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters. Dazu gehört beispielsweise das Anbringen neuer Steckdosen, das Entfernen alter Einbauschränke oder das Herstellen eines Telefonanschlusses. Beim Einbau einer Einbauküche ist es abhängig davon, wie sehr im Einzelfall in die Bausubstanz eingegriffen werden muss (etwa durch Änderungen an Wasser- oder Stromleitungen). Hier empfiehlt sich eine klare schriftliche Abmachung mit dem Vermieter. Auch im Außenbereich, also an den Fenstern, am Balkon oder auf der Terrasse, haben Mieter das Recht, zum Beispiel Vorrichtungen zum Wäschetrocknen oder einen unauffälligen Sichtschutz anzubringen (AG Köln, 212 C 124/98).

Eine Sauna oder ein Wanddurchbruch zwischen Küche und Wohnzimmer stellt dagegen eine bauliche Veränderung dar, für die eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. „Auch das Verlegen eines Parkettbodens bedarf der Zustimmung“, ergänzt die D.A.S. Juristin. Einen Rechtsanspruch darauf hat der Mieter nicht. Eine Ausnahme gibt es bei Umbauten, die aufgrund einer Behinderung des Mieters nötig werden, beispielsweise breitere Türen für die Benutzung von Gehhilfen oder die Entfernung von Türschwellen. Hier hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Dies gilt allerdings auch nur dann, wenn der Vermieter kein größeres Interesse am bestehenden Zustand hat als der Mieter am Umbau – etwa weil der Aufwand zu groß wäre oder die Rechte anderer Mieter beeinträchtigt würden.

Was bleibt, was muss raus?

Natürlich kann der Mieter alle von ihm vorgenommenen Einbauten beim Auszug wieder mitnehmen. Doch nicht immer passt der Einbauschrank in die neue Wohnung oder die Entfernung der Handtuchheizung wäre zu aufwendig. Was passiert dann mit diesen Einbauten? „Selbst wenn der Vermieter den Modernisierungen zugestimmt hat, kann er beim Auszug deren Beseitigung verlangen“, erklärt die D.A.S. Rechtsexpertin, denn: „Er hat Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung oder des Hauses.“ Das gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter zugesagt hat, dass der Mieter beim Auszug alle Veränderungen belassen darf. Weitere Gründe dafür, dass der Anspruch auf Entfernung entfällt: Der Umbau der Wohnung verbessert den Wert der Wohnung dauerhaft und über das Mietverhältnis hinaus, er wäre nur mit erheblichem Aufwand wieder zu entfernen und seine Beseitigung würde die Mietsache in einen schlechteren oder gar unbewohnbaren Zustand versetzen – etwa beim Einbau einer Heizung (LG Berlin, Az. 65 S 355/09).

Der Tipp der D.A.S. für modernisierungswillige Mieter: Sichern Sie Ihre Investition ab, am besten schriftlich! Entweder durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter über den Entfall eines Rückbaus. Oder durch eine Absprache über eine Beteiligung des Vermieters an den Umbaukosten. Denkbar ist hier ein Prozentsatz vom Zeitwert oder eine Restwertentschädigung.

Gartenidylle zum Mitnehmen?

Gehört zu der Mietwohnung oder dem -haus auch ein Garten, darf dieser nach individuellen Vorstellungen und auf eigene Kosten umgestaltet werden – „Vorausgesetzt, der Mietvertrag regelt dies nicht anders“, betont die D.A.S. Juristin.

Allerdings werden vom Mieter gepflanzte Bäume und Sträucher zum Eigentum des Vermieters und können daher bei einem Auszug nicht ausgegraben und mitgenommen werden. „Gesetzliche Grundlage ist hier das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 946 und § 94), gemäß dem etwas, was mit einem Grundstück fest verbunden ist, dem Grundstückseigentümer gehört“, erklärt die D.A.S. Expertin. Wer seine seltene Rosenzüchtung oder den duftenden Flieder beim Auszug nicht hinter sich lassen möchte, sollte daher bereits vor dem Pflanzen mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffen.

Solange der Mietvertrag es nicht ausschließt, darf der Mieter auch einen Gartenteich anlegen, wenn er ihn beim Auszug wieder entfernen kann. Baut er jedoch ohne Genehmigung des Vermieters einen Teich, etwa aus Stahlbeton, kann er sich schadenersatzpflichtig machen! Denn hier liegt eine bauliche Veränderung vor und eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ist schwer möglich.

Quelle: D.A.S. Rechtsschutzversicherung

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