Mieter dürfen aufatmen: Der Vermieter kann nicht einfach die Miete erhöhen, wenn er Sorge hat, auf den Schönheitsreparaturen sitzen zu bleiben. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil am Mittwoch (Az. VIII ZR 181/07).

Ein Vermieter aus Düsseldorf hatte im Mietvertrag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen vereinbart, die aufgrund einer Änderung der Rechtsprechung ungültig wurde. Weil er jedoch nicht selbst die Wohnung renovieren wollte, bat er seinen Mieter, eine Ersatzvereinbarung zur Renovierung zu unterzeichnen. Der weigerte sich und verwies auf die unwirksame Klausel.

Plan B: Miete rauf statt malern

Der Vermieter beschloss daraufhin, die Miete zu erhöhen und forderte insgesamt 55,60 Euro im Monat mehr für die 76-Quadratmeter-Wohnung. Bislang kostete sie 389 Euro im Monat. Der Mieter war bereit, 1,70 Euro mehr für die ortsübliche Miete im Monat zu zahlen, nicht aber den Zuschlag fürs Streichen von knapp 54 Euro. Das Amtsgericht Düsseldorf sah das anders und sprach dem Eigentümer den kompletten Zuschlag zu. Auch das Landgericht Düsseldorf stand auf seiner Seite, kürzte aber den Zuschlag auf 15,20 Euro (umgerechnet 20 Cent je Quadratmeter und Monat).

Vermieter haftet für Vertragsklauseln

Der BGH stellte jetzt klar: „Der Vermieter ist nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält.“ Er kann lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Verwendet der Vermieter eine unwirksame Klausel, muss er für die Konsequenzen gerade stehen. Folge: Ist die Klausel oder auch nur ein Teil davon unwirksam, bleibt er auf den Renovierungskosten sitzen.

Die Entscheidung war bei Mietexperten erwartet worden. „Es kann es nicht sein, dass der Vermieter einen unzulässigen Vertragsteil aufsetzt und durch die Hintertür die Renovierungskosten auf den Mieter umlegt“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Nach Angaben des Mieterbundes stehen in mindestens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln – meist Regelungen mit starren Renovierungsfristen, vorgegebenen Endrenovierungsverpflichtungen, verbindlichen Vorgaben zur Farbauswahl, zur Ausführungsart von Renovierungen oder um unzulässige Quotenabsprachen. „In all diesen Fällen gilt das Gesetz. Danach muss der Mieter nicht renovieren, sondern der Vermieter“, erklärte Ropertz. Der bisherigen Praxis vieler Vermieter und Wohnungsgesellschaften, Mieter dann aufzufordern, einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen und ihnen ansonsten eine Mieterhöhung anzudrohen, habe der Bundesgerichtshof jetzt einen Riegel vorgeschoben. „Mieter müssen keiner neuen Vertragsregelung zu Schönheitsreparaturen zustimmen. Zuschläge auf die ortsübliche Miete sind unzulässig“, erklärte der Experte. „Ist die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren und er muss nichts zahlen.“

Mieter sollten jedoch berücksichtigen, dass der Vermieter unabhängig von Vertragsklauseln im Wege der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf.